投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn)，是對土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。因此，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是指取得的土地使用權(quán)，即房地產(chǎn)中的土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。由于房地產(chǎn)核算模式不同、性質(zhì)不同，其會計(jì)處理方法也有所不同。

非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)成本模式計(jì)量作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，取得租賃收益，從而相應(yīng)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。實(shí)際工作中，企業(yè)一般將處于存貨狀態(tài)的房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，通過“開發(fā)商品”科目核算，如果計(jì)提減值準(zhǔn)備，其減值金額通過“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目核算。結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品成本時(shí)，要連同存貨跌價(jià)準(zhǔn)備一并轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，一般是把計(jì)劃用作投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)，如辦公用房用于租賃，或者把土地使用權(quán)計(jì)劃用來出租。出租前，計(jì)劃作為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)按實(shí)際成本核算，已計(jì)提折舊或攤銷的，包括計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)成本。進(jìn)行會計(jì)處理時(shí)，應(yīng)沖減“固定資產(chǎn)”科目或“無形資產(chǎn)”科目，連同“累計(jì)折舊”科目或“累計(jì)攤銷”科目，包括“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目一并轉(zhuǎn)銷。

【例1】2008年5月8日，某造紙廠用來存放原材料的操場出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡?，操場賬面原值50萬元，已經(jīng)計(jì)提累計(jì)攤銷10萬元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)―― ―操場　　400000

累計(jì)攤銷　100000

貸：無形資產(chǎn)―― ―土地使用權(quán)　500000

公允價(jià)值模式計(jì)量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換成按公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值與轉(zhuǎn)換時(shí)資產(chǎn)公允價(jià)值的不吻合。按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號―― ―投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”科目，待以后投資性房地產(chǎn)升值時(shí)逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時(shí)沖銷這部分差額。

【例2】2008年5月8日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡浚賵鲑~面原值50萬元，已經(jīng)計(jì)提累計(jì)攤銷10萬元，公允價(jià)值為35萬元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)―― ―操場―― ―成本　350000

公允價(jià)值變動損益　50000

累計(jì)攤銷　100000

貸：無形資產(chǎn)―― ―土地使用權(quán)　500000

年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值升值為38萬元。其賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)―― ―操場―― ―公允價(jià)值變動　30000

貸：公允價(jià)值變動損益　　30000

按《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號―― ―投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，如果轉(zhuǎn)換日實(shí)現(xiàn)盈余，即轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值之差，計(jì)入“資本公積”賬戶，待出售時(shí)，再從“資本公積”賬戶轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。但投資期間，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益不得調(diào)整資本公積，只能在“公允價(jià)值變動損益”賬戶中單獨(dú)核算。

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